Документ определяет, что именно жильцы дома могут считать своей коллективной собственностью. Это и лифты, и системы отопления, а также водо-, электро- и газоснабжения, и всё относящееся к ним оборудование, а в перспективе — даже земля под домом. Делать текущий и капитальный ремонт здания должны будут хозяева квартир, нанимая за собственные деньги управляющую компанию. Рассчитать сумму платежей должно общее собрание. Оно же может принять решение о сдаче в аренду подвалов и чердаков. Если жильцы и не объединятся до 1 января 2007 г., способ управления домом за них выберут

Опубликовано на сайте Издательского Дома «Аргументы и факты» (http://www.aif.ru)
Аргументы и факты, выпуск 35 (1348) от 30 августа 2006 г. Адрес статьи:

В конце прошлого года срок выбора способа управления многоквартирным домом был продлен с 1 марта 2006 года до 1 января 2007 года (Федеральный закон N 184-ФЗ от 26 декабря 2005 г, статья 3), сообщили нам в Городском центре ТСЖ.

До этой даты необходимо организовать инициативную группу, подготовить сведения о числе собственников, размере площадей, находящихся в их владении и другие данные по дому, юридически грамотно оформить документы. Поэтому если вы хотите успеть сделать самостоятельный выбор и реализовать свое решение, стоит начинать уже сейчас: соберите необходимую информацию, поговорите с соседями, обсудите возможность проведения общего собрания собственников вашего дома. Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. В соответствии с Жилищным Кодексом (ч. 1 ст. 44) общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом даже в том случае, когда управление осуществляет ТСЖ или ЖСК, в котором часть членов кооператива выплатила паевые взносы. Выбранный однажды способ управления домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений. Согласно ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) принятое решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосования, которое является новой нормой жилищного законодательства и целесообразно при большом числе собственников помещений. В случае заочного голосования собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме.

Согласно ст. 15 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено принятым до введения в действие вышеназванного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество.

Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя, которому выдана доверенность, составленная в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или нахождения, паспортные данные) и быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов присутствующих на нем собственников помещений.

Количество голосов участников собрания прямо зависит от величины доли участия домовладельца. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в каждом конкретном доме (ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
• управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит. Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, при принятии решений на общем собрании имеют равные с другими собственниками помещений в таком доме права. Никакие привилегии для этой категории собственников не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. На основании ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени муниципальных образований это могут быть органы местного самоуправления, а в случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами

Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от имени указанных публично-правовых образований могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

При таком способе все общие вопросы управления многоквартирным домом, которые регламентирует ст. 164 ЖК РФ, решают непосредственно сами собственники. По сравнению с Законом о ТСЖ ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать и реализовать такой способ управления домом. Оптимальное число собственников помещений, которым целесообразно использовать этот способ управления, определит правоприменительная практика. Но законодатель не счел допустимым лишать собственников помещений такого права.

Собственники вправе принять в рамках рассматриваемого способа управления несколько путей реализации своего решения. Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой. В-третьих, они могут выбрать одного управомоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников). В последнем случае все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в письменной форме. Выдача доверенности от лица общего собрания Кодексом не предусмотрена. Указанное лицо в отношениях с третьими лицами будет выступать от имени собственников, отказавшихся от создания ТСЖ или жилищного кооператива и заключения договора управления с управляющим.

При непосредственном способе управления привлечения профессионального управляющего не будет. Лицо, которому собственники помещений выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если уполномоченное собственниками лицо будет, помимо доверенности, иметь с собственниками помещений возмездный договор, предметом которого будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то это уже будет соответствовать другому способу управления, предусмотренному Кодексом. Такие действия возможны только при принятии общим собранием решения об изменении способа управления. Если такое лицо будет иметь с собственниками помещений возмездный договор о выполнении (предоставлении) конкретных работ (услуг), то оно должно в зависимости от предмета договора квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.

В соответствии с ЖК РФ при непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т. ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны самостоятельно заключаться каждым собственником помещения от своего имени.

Товарищество собственников жилья

Деятельность товарищества собственников жилья регламентирована главами 13 и 14 ЖК РФ.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 – 48 ЖК РФ)

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Товарищество собственников жилья вправе:

1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов (ст. 137 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья обязано:

1. обеспечивать выполнение требований ЖК, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2. заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст.138 ЖК).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Права и обязанности общего собрания товарищества собственников жилья определены статьями 145 и 146 ЖК РФ.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из: